Le décret du 30 septembre 1953 institue, en faveur des titulaires d'un bail commercial, un droit au renouvellement de ce bail.

Conditions du droit au renouvellement :

Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le locataire doit remplir les conditions suivantes :

Outre le locataire qui a conclu le bail, d'autres catégories de personnes ont droit au renouvellement :

D'une façon générale, il faut que le fonds ait été exploité effectivement et continuellement pendant trois ans avant le renouvellement.

Modalités du renouvellement du bail :

Le bail ne prend pas fin automatiquement à l'expiration du délai de neuf ans. Si aucune des parties ne manifeste sa volonté expresse d'y mettre fin, le bail se poursuit par tacite reconduction et il n'y a pas formation d'un nouveau contrat.

Pendant la période de tacite reconduction, le locataire peut demander le renouvellement de son bail à tout moment. Lorsque la demande de renouvellement est notifiée au cours de la tacite reconduction, elle produit effet au terme d'usage qui suit la notification.

ATTENTION : si le bail se poursuit tacitement au-delà de douze ans, le plafonnement du loyer n'est plus applicable. Le loyer sera alors fixé selon la valeur locative.

                    - 1° cas : Le bailleur prend l'initiative du renouvellement :

Il envoie un congé avec offre de renouvellement. Cette offre doit être faite par acte extra-judiciaire (huissier) au moins six mois avant la fin du bail.
Elle doit comporter les motifs du congé et indiquer au locataire qu'il dispose d'un délai de deux ans (à compter du jour de l'expiration du bail) pour
saisir le tribunal s'il entend contester le congé ou demander une indemnité.

Même si c'est généralement le cas, le bailleur n'est pas obligé de proposer, en même temps, le nouveau loyer.

Face à ce congé avec offre de renouvellement, il est fortement conseillé au locataire de faire connaître, par écrit, au propriétaire son accord sur le principe du renouvellement même s'il conteste le loyer proposé.

                    - 2°cas : Le locataire prend l'initiative du renouvellement :

En l'absence d'un congé du propriétaire dans les délais prescrits (au moins six mois avant la fin du bail), le locataire peut demander le renouvellement du bail au propriétaire. Il doit lui adresser cette demande, soit dans les six mois précédant la fin du bail, soit à tout moment après cette date, par acte extra-judiciaire. La demande doit impérativement notifier au propriétaire qu'aux termes de l'article L 145-10 du code du commerce, il doit dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Face à cette demande, le bailleur peut :

Le congé avec offre de renouvellement du bailleur, ainsi que la demande de renouvellement du locataire, mettent fin au bail. S'il y a accord des deux parties, le principe du renouvellement est acquis, sans être subordonné à la fixation d'un nouveau loyer. Ceci a plusieurs conséquences :