En France, l’année 2005 a atteint un record en termes d’investissements, laissant présager une année 2006 toute aussi performante : le premier semestre 2006 le confirme.

« Sur le premier semestre, le marché des transactions individuelles (>10 M€) a engendré 325 M€ de flux de capitaux environ, soit la moitié du résultat de l’année précédente ».

Parmi les transactions majeures du premier semestre:
- Le Golden Tulip Boulogne acheté par Foncière des Murs pour 21,5 M€.
- Le Sofitel Rive Gauche acheté par Marriott pour 100 M€ 1
- Le Park Hyatt Vendôme (60% des parts) acquis par Hyatt pour 75 M€ (1)
- Le Noga Hilton Cannes acquis par Jesta Capital pour 84,5 M€

Par ailleurs huit transactions de portefeuilles sur le premier semestre dont une grande partie concerne des hôtels de portefeuilles d’actifs situés en France et en Europe. Le record 2005 a toutefois peu de chance d’être égalé en valeur (3.7 milliards d’euros brut), les portefeuilles étant de plus petites tailles.

 Les transactions les plus significatives sont les suivantes (2) :

Par ordre d’importance

- Le groupe Scotsman acquis par MBI, incluant le fonds de commerce de l’hôtel la Trémoille à Paris
- Le portefeuille de huit hôtels HEBV, acquis par Blackstone, incluant l’hôtel Hyatt Regency Roissy CDG.
- Le portefeuille de cinq hôtels Marriott, en cours d’acquisition, incluant trois hôtels en région parisienne : le Marriott Renaissance à La Défense, le Marriott Renaissance Plaza Vendôme à Paris, le Marriott Courtyard à Colombes.
- Le portefeuille de sept hôtels InterContinental, en cours d’acquisition, incluant le Carlton à Cannes.

Et des transactions 100% françaises :
- Un portefeuille de villages Club Med vendu à Icade, dans le cadre de la recomposition du capital du
     Club Med.
- La vente du groupe Marmotte, 27 hôtels économiques à Didier Ferré du groupe Férimo.
- La vente des murs de 67 hôtels Accor à Foncière des Murs pour 462 millions d’euros.

Nombre de transactions n’étant pas totalement finalisées, ces informations sont établies sur une estimation du volume de transactions au 30 juin à environ 1 milliard d’euros, qui inclut uniquement la partie française des portefeuilles. « Les chaînes hôtelières, comme Accor, InterContinental, Hilton, et Marriott, qui avaient annoncé à la fin de l’année 2005 la poursuite de la vente des murs qu’elles détenaient, ont concrétisé ces annonces, grâce à une forte demande des investisseurs », ajoute Yves Marchal.

La plupart du temps en position de force, ces chaînes hôtelières n’ont pas donné aux investisseurs des garanties de revenus lorsqu’elles exploitaient les établissements en contrat de gestion.

De même, elles ont souvent limité leurs engagements locatifs à des loyers variables sur le chiffre d’affaires.

Le deuxième semestre s’annonce tout aussi actif que le premier.

Le développement des hôtels haut de gamme (5*) à Paris s’emballe-t-il ?

En janvier dernier, le groupe asiatique Shangri-La a racheté l’immeuble de l’ancien siège du Centre Français du Commerce Extérieur, Place d’Iéna (16° arrondissement), pour y réaliser un hôtel-Palace de 160 chambres et suites.

Avec un total d’environ 1100 chambres, les 6 palaces parisiens déjà existants (Ritz, George V, Le Bristol, Plaza Athenée, Hôtel du Crillon et Le Meurice) occupent la niche du marché très haut de gamme.

Tous sont propriétés de groupes qui détiennent les immeubles et en assurent la gestion. C’est dans cette structure de détention que les investisseurs trouvent la rentabilité sur le long terme.

Dans les deux ans à venir, ce marché sera modifié par deux nouveaux entrants et une extension :
- Le Shangri-La, 160 clés
- Le Fouquet’s Barrière, 87 clés
- L’extension de 26 chambres et suites du Bristol

Dans cette catégorie, le parc hôtelier augmentera de 25%.

Par ailleurs, sous l’impulsion de quelques enseignes très haut de gamme, absentes sur la place de Paris, des projets de restructuration d’immeubles de bureaux en hôtels de luxe émergent, en particulier autour de la place Vendôme.

C’est avec beaucoup de prudence que Jones Lang LaSalle Hotels accueille ces projets dont le prix de revient par chambre s’élève à 1 ou 1,2 million d’euros ou plus, si l’opérateur hôtelier n’est pas l’investisseur et qu’il n’offre pas de garantie de rentabilité.

Pour Yves Marchal, Directeur France de Jones Lang LaSalle Hotels, « Le marché doit d’abord absorber l’offre nouvelle de 25% et appréhender que des hôtels existants tels que le Royal Monceau ou le Prince de Galles pourraient se repositionner sur le plus haut de gamme.

La création d’un nouveau Palace n’est pas qu’une opportunité immobilière, c’est surtout une affaire de marché et d’emplacement. Le marché à Paris, comme tous les autres marchés, n’est pas extensible à l’infini».

Une nouvelle génération d’hôtels haut de gamme en Province :

Depuis trois ans, sous l’impulsion notamment du groupe Radisson, une nouvelle génération d’hôtels 4* apparaît dans les grandes métropoles régionales.

Grâce à des engagements fermes, locatifs ou de garanties de revenus, Radisson a saisi les meilleures opportunités de développement, accompagné par des investisseurs tels que Mines de la Lucette, Difa ou Orion Capital. Après le Radisson Paris Boulogne et le Radisson Disney Golf, d’autres hôtels du groupe Radisson ouvriront en janvier 2007 à Marseille sur le Vieux Port et à Bordeaux sur la place du Théâtre.

Aujourd’hui, la compétition est des plus vives pour les promoteurs, investisseurs hôteliers et les grandes enseignes telles que Hilton, Marriott, Raffles, Movenpick, InterContinental. Les consultations municipales à Nice ou à Marseille, avec notamment la restructuration de l’Hôtel Dieu, attirent un grand nombre de candidats et de partenariats.

Cette nouvelle génération d’hôtels de catégorie 4* comptent environ 200 chambres et tous les services attendus par une clientèle internationale : restaurants, bars, salons, clubs de remise en forme… C’est par exemple le cas du futur hôtel NH Hoteles de l’aéroport de Lyon.